Hasta antes de la promulgación de la Constitución Política de la Ciudad de México, el uso de suelo se había regulado a través de instrumentos de planeación urbana y ambiental desarticulados, que no responden a un crecimiento ordenado, sustentable e integral con el área metropolitana.
Esta desarticulación de normas y criterios urbanos ha contribuido al fortalecimiento de conflictos estructurales en la Ciudad, lo que ha agudizado los fenómenos de desigualdad, exclusión y segregación que se experimentan actualmente, señala el proyecto del Plan General de Desarrollo CDMX 2020-2040, elaborado por Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva (IPDP) del gobierno de la Ciudad de México.
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El diagnóstico advierte que existe “un universo disperso, incongruente y confuso de normas de ordenación urbana y ambiental, cuya complejidad ha favorecido la discrecionalidad y en algunos casos la corrupción… Esto ha tenido efectos diferenciados en las distintas zonas de la Ciudad y ha agudizado la desigualdad, tanto en las zonas con un alto grado de consolidación, como en aquellas que carecen de algunos servicios básicos”.
“La dispersión de nuevas áreas en la Ciudad aumentó en 2000-2020; en otro sentido también se observa una concentración, cuyo crecimiento vertical ha exigido cuantiosas inversiones en infraestructura, movilidad, agua potable y espacios públicos, sobre todo, en las áreas de mayor densidad habitacional”.
Advierte que la dinámica económica de la Ciudad ofrece los beneficios de concentrar más de 400 mil unidades económicas, en las que laboran cerca de 4 millones de trabajadores, pero de manera discontinua e irregular; por lo que “la alta centralidad de las actividades productiva en el contexto de la ZMVM genera efectos no deseados, consumos desequilibrados del territorio, espacios públicos y servicios educativos y de salud”.
El estudio señala que “en el centro y poniente de la Ciudad existen zonas donde la deficiente y obsoleta regulación del suelo, sumada con la aplicación de instrumentos de gestión que han buscado revertir o atenuar dicha problemática, terminan por convertirse en procesos que lejos de contribuir al desarrollo, abonan al malestar de la población y a generar cierto nivel de descrédito de la planeación y gestión de la Ciudad”.
En el oriente –señala- se ha agravado la situación de algunas zonas donde todavía se requieren acciones para consolidar las condiciones de habitabilidad existentes y dirigir de manera integral la inversión y el desarrollo en este territorio.
“En este caso, a diferencia del centro y el poniente, se ha carecido de instrumentos de gestión que favorezcan la regeneración y utilización de zonas que cuentan con condiciones para el desarrollo de actividades económicas y sociales, tampoco se cuenta con los instrumentos de regulación que permitan el desarrollo”, reconoce el estudio.
De esta forma, la ineficiente regulación del suelo se ha convertido en uno más de los factores que conducen al estancamiento y empobrecimiento de estas zonas.
A la problemática en materia de regulación de suelo, se le suma la deficiente regulación del mercado inmobiliario
“La ineficiencia en regulación de suelo y gestión urbana ha dificultado que se avance en alcanzar una situación de uso y usufructo pleno y equitativo de la Ciudad, y no ha contribuido para que la inversión privada encuentre nuevas oportunidades que permitan modificar los patrones de desarrollo que predominan”.
El diagnóstico advierte que una adecuada regulación del mercado no solo permitirá reducir conflictos sociales, sino también dar certeza jurídica al generar un mercado inmobiliario ordenado y un equilibrado uso del suelo ocioso o subocupado.
Crecimiento urbano sin áreas verdes
El promedio de área verde por habitante en la Ciudad de México es de 7.54 metros cuadrados, sin considerar el suelo de conservación. Sin embargo, algunas alcaldías tienen hasta 15 metros y otras menos de 3 metros cuadrados.
Así lo señala el proyecto del Plan General de Desarrollo CDMX 2020-2040, elaborado por Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva (IPDP) del gobierno de la Ciudad de México, de acuerdo con información de la Secretaría del Medio Ambiente (Sedema 2017) al precisar que la Organización Mundial de la Salud señala que se requieren de 9 a 16m2 de áreas verdes por habitante para garantizar el bienestar de la población.
El estudio “Reverdecer las ciudades”, elaborado por Greenpeace señala que la Ciudad de México cuenta con 6m2 de área verde de acceso público, por habitante en promedio, pero destaca que la distribución de espacios es muy inequitativa, pues mientras en la alcaldía Miguel Hidalgo, el promedio es de 12 m2 por habitante, Iztapalapa cuenta con un metro cuadrado por persona.
El proyecto del Plan General de Desarrollo CDMX 2020-2040, elaborado por Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva (IPDP) señala que los mayores problemas que enfrentan las áreas naturales protegidas y áreas de valor ambiental son el cambio de uso de suelo por asentamientos humanos irregulares, sitios clandestinos de desechos sólidos y residuos de la construcción, contaminación por descarga de afluentes y vertido de líquidos a cuerpos de agua, incendios forestales, plagas y enfermedades fitosanitarias, pérdida de suelo por erosión, alteración de ecosistemas por flora y fauna exótica e inestabilidad de laderas.
Informa que entre 1986 y 2010 se perdieron cerca de 11 mil hectáreas del bosque con distintas tasas: 540 Ha/año en 1986-1993, 617 Ha/año en 1993-1999 y 300 Ha/año en 1999-2010.
De continuar esta tendencia se esperaría una pérdida de 219 Ha/año en 2010-2030, y para 2040 se podría perder la mitad del bosque que existía en 1986, lo que impactará negativamente la capacidad de infiltración y recarga de los acuíferos de la Zona Metropolitana, acelerará el deterioro de cuentas aledañas al sistema Cutzamala y provocará erosión de suelos y ríos, lo que pone en riesgo la viabilidad de la Ciudad y la salud de sus habitantes, advierte el estudio.
¿Queda poco espacio para construir en la CDMX?
Organizaciones ambientalistas sostienen que en la Ciudad de México ya queda poco espacio para construir. Al respecto, Héctor Hakim Colunga, presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Coparmex CDMX consideró que en cierta parte esta aseveración tiene algo de verdad.
“En ciertas zonas de la Ciudad hay una saturación a nivel de prestación de servicios, ya que no es lo mismo llevar agua y drenaje a un edificio de 60 pisos que a uno de 3 pisos, y la Ciudad de México, como toda metrópoli a nivel mundial ha detonado su crecimiento vertical, sobre todo, en las zonas de mayor plusvalía”, indicó Héctor Hakim.
Por ello, destacó la importancia de contar con un plan integral de desarrollo con visión de largo plazo e informó que Coparmex CDMX revisa ya el proyecto del Plan General de Desarrollo CDMX 2020-2040, a fin de hacer las aportaciones que se consideren pertinentes.
Explicó que un plan integral debe considerar la integración de todas las empresas del sector, a fin de las pequeñas empresas, cuya capacidad operativa o financiera queda rebasada en los grandes proyectos como son los edificios de más de 20 pisos, no queden marginadas y puedan reactivarse como las demás, comentó Héctor Hakim.
¿Hay vivienda ociosa?
Héctor Hakim señaló que en la Ciudad de México existen muchos espacios ociosos, lo cual es un tema que preocupa mucho a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México.
El caso más claro de espacios ociosos son las oficinas que quedaron vacías después de la pandemia con la implementación del trabajo en casa (home office), por lo que el gobierno capitalino propuso la reconversión de inmuebles de tipo comercial o de oficinas a viviendas.
“Nosotros vemos con buenos ojos esta reconversión, porque se trata de espacios ociosos que no se sabe cuándo puedan ser ocupados”, comentó.
Otro problema que persiste en la Ciudad de México es el tema de antiguas vecindades e inmuebles ocupados ilegalmente por asociaciones vecinales o agrupaciones sociales que aprovechan su poder para tratar de legitimar sus necesidades de vivienda, declaró Héctor Hakim al recalcar que aquí hay nuevamente un tema de seguridad y certidumbre jurídica del derecho de propiedad.
Explicó que se trata de asociaciones y organizaciones vecinales que se han apoderado de diversos inmuebles que se ubican principalmente en las alcaldías más céntricas de la Ciudad de México, desde las décadas de los 80 's y 90' s.
Para los legítimos dueños ya es imposible recuperar sus propiedades, por lo que en lugar de que el gobierno ordenara las medidas conforme a la ley, procedió a expropiar los predios, pagar a valor catastral a los dueños y otorgar créditos a los habitantes de ese lugar, para desarrollar proyectos de vivienda social, precisó.
“Esta práctica ha venido a la baja, pero el problema es que dentro de dos, tres o cinco años, ¿quién nos garantiza que esto no vuelva a ocurrir, quién le da certidumbre jurídica al empresario, al constructor, al desarrollador inmobiliario, al agente inmobiliario y a los particulares?, cuestionó Héctor Hakim al comentar que esta insegurid ad patrimonial no solo afecta las viviendas ni bajo o medio nivel socioeconómico, sino también de alto ingreso, como es lo que está ocurriendo en Santa Fe.
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Recordó que después del sismo del 19 de septiembre pasado se cayó una vecindad en el Centro Histórico que ya se encontraba en ruinas. “Aquí lo que todos debemos preguntarnos es ¿por qué estaba en ruinas?, ¿por qué vivían ahí esas familias?, ¿ese predio tenía dueño?, ¿pagaba predial o rentas?, ¿por qué no tenía mantenimiento y rehabilitación?, ¿por qué se abandonó?
Cuando un inmueble es invadido, el dueño ya no tiene dinero para remodelar, para dar mantenimiento o pagar el predial, por lo que lo abandona y esto se convierte en un círculo vicioso que crece y genera otros muchos problemas sociales y económicos, detalló Hakim.
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