El costo de la vivienda en la Ciudad de México es muy variado. A partir de 1.2 millones a 2.3 millones es el segmento medio; a partir de esta cifra y hasta los 4 millones es el segmento residencial; de ahí y hasta los 15 millones del tipo residencial plus y, en adelante se habla de un mercado “prime o elite”.
Debajo de 1.2 millones es un segmento social que se divide en tres categorías: tradicional, económico y popular, explicó David Mauricio Domínguez, Martínez director de Proyectos y Avalúo de Tasvalúo, compañía mexicana dedicada a la consultoría, valuación y data del mercado inmobiliario en la Ciudad de México y las 32 entidades.
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En entrevista para LA PRENSA, Domínguez Martínez indicó que cada proyecto tiene un costo diferente de acuerdo con su dimensión. Por ejemplo, mencionó que un proyecto residencial promedio puede contar hasta con 60 unidades (60 departamentos), debido a que es el segmento de mayor demanda y el que registra el mayor volumen de construcción.
En el caso del segmento residencial plus este número baja a 34 unidades en promedio, mientras que para el segmento prime se construyen 22 unidades en promedio por proyecto.
Indicó que en el caso de la Ciudad de México, el Corredor Reforma se considera como una zona prime, debido a que esta avenida concentra los servicios de mayor gama, con un atractivo mercado de oficinas, lo que conlleva al aumento de interés de vivienda.
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Indicó que Tasvalúo tiene monitoreado 142 proyectos de vivienda vertical para el segundo semestre del año en el Corredor Reforma, los cuales se encuentran en distinta fase de su vida, incluso, algunos de ellos todavía no existen y otros están en preventa.
David Mauricio indicó que esta información permite tener una dimensión global del número de departamentos de todos los segmentos, que en total se aproxima a las 6 mil 300 unidades.
Explicó que de los cuatro segmentos, el que tiene mayor número de unidades vendidas respecto al inventario es el segmento medio (evidentemente el más económico) con un promedio de 44%, mientras que el segmento residencial registra ventas del 38%, residencial plus 39% y el prime 38%. “Estas cifras reflejan un mercado sano con niveles óptimos de ventas y buena construcción de viviendas que sustituyen el parque habitacional de manera consistente”, agregó.
“Después del parón inmobiliario de 2017-2018 derivado de la revisión de licencias y procedimientos, el sector ya se levantó y muchas de las licencias que estaban paradas ya se liberaron, por lo que muchos desarrolladores están nuevamente renovando los stock”, señaló.
“Nosotros que nos dedicamos a distintos servicios inmobiliarios no dejamos de tener avalúos o movimiento comercial durante la pandemia, pero sí notamos que la oferta de vivienda empezó a hacerse flaquita, debido a la falta de producción, lo que provocó que los precios se fueran para arriba”, indicó.
Mauricio Domínguez consideró que esta situación se contrarrestó un poco por la incertidumbre provocada por la pandemia y no saber qué iba a pasar, si las empresas y los trabajadores podrían regresar a las oficinas, se implementaría un esquema laboral híbrido o se continuaría trabajando de forma remota.
Sin embargo, comentó que el incremento de precios se moderó y autorreguló por la situación de la pandemia, se mantuvo una tendencia estable, a pesar de la caída que se tuvo en los últimos dos años, pero que no fue tan grande como se esperaba.
Distintos modelos de negocio
El esquema de Airbnb es un modelo de negocio que está tomando un protagonismo muy fuerte en la compra-venta de inmuebles, así como el modelo tipo hotelero; mediante los cuales, una persona puede comprar un departamento y un tercero lo administra, e independientemente, que se rente o no, el propietario recibe una parte proporcional de todo el bloque de departamentos de un proyecto.
David Mauricio Domínguez explicó que este modelo de negocios permite que al cabo de algunos años se diluya el fideicomiso, se entregue el departamento y la persona recupere una parte de su inversión.
A partir de la pandemia se empezaron a detonar una gran gama de modelos de negocio en la que el propietario, como microinversionista, puede acceder a diferentes mecanismos, lo que permite que también los desarrolladores tengan un abanico más amplio de posibilidades para sacar su producto.
Explicó que el Airbnb es una plataforma digital en la que la persona sube la información de su propiedad para renta. “Ellos administran el alquiler con un tercero, ya sean turistas nacionales o internacionales, con posibilidades de pagar un alquiler elevado, más de 2 mil o 3 mil pesos la noche”, indicó al precisar que la propiedad también se puede dar a operar a una cadena hotelera.
Otra salida que están teniendo los inmuebles ubicados en zonas de alta plusvalía es la reconversión de espacios que funcionaban como oficinas a vivienda residencial.
La baja tasa de ocupación de oficinas ya reportaba en algunos corredores de oficinas antes de la pandemia, como es en Periférico Norte, donde la tasa de ocupación nunca ha sobrepasado el 80%. Explicó que lo que pasó en la pandemia es que las tasas de vacancia se elevaron, debido al esquema híbrido que adoptaron muchas empresas.
“El número de unidades que se están ofreciendo bajo el esquema de reconversión no es tan grande, principalmente, porque son edificios que están en proceso, debido a que es más tardado reconvertir un edificio que construir uno nuevo, teniendo en cuenta que prácticamente ya no hay reserva territorial en Reforma -por ejemplo- y lo que se está haciendo es comprar propiedades en deterioro, para tirarlo y edificar nuevo”, señaló.
Una mirada al núcleo urbano más grande de la CDMX
La Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) está conformada por las 16 alcaldías de la capital y 61 municipios conurbados; de los cuales 60 están en el Estado de México y 1 en Hidalgo.
Por lo que la zona, en especial el Corredor de Reforma, se ha convertido en el núcleo urbano más grande de la República y también el principal centro económico, social, financiero y empresarial.
De acuerdo con la actualización del Sistema Urbano Nacional, la ZMVM ocupa la primera posición en el ranking de las 10 principales ciudades del país por cantidad de población, con una proyección de 21 millones 94 mil 649 habitantes, según el Censo de 2020.
Se considera que la población del Corredor Reforma de la Zona Metropolitana del Valle de México, en 2022, fue de poco más de 1.3 millones de habitantes, con una prospectiva de población que se mantiene casi igual en 2025. Se estima que el parque total de vivienda en dicho corredor pasará de 401 mil 212 en 2015, a 415 mil 110 en 2022.
Además, las proyecciones revelan que para 2025 se puede alcanzar más de 420 mil viviendas, según proyecciones de la CONAPO.
En 2022, 64.3% de la población del Corredor Reforma se estima que se encontrarán en edad de trabajar y 97.5% se encuentre ocupada del total de la Población Económicamente Activa (PEA). De acuerdo con las proyecciones de población señaladas, dicha tendencia continuará para 2025.
El Corredor Reforma está formado por las alcaldías Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo y se ubican principalmente al norte de ambas alcaldías, abarcando diversos niveles socioeconómicos en las colonias de La Lagunilla, Guerrero, Santa María la Ribera, Roma, Condesa y hasta Polanco, entre otras.
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Según Tasvalúo, empresa mexicana especializada en consultoría, valuación y data, que realiza entre su oferta estudios especializados de factibilidad, en el cual genera un análisis de viabilidad que permite evaluar de manera detallada todos los aspectos de un proyecto para dar puntos de vista, el rango de precios por metro cuadrado donde se ubica la mayoría de los prototipos se encuentra entre los 20 mil pesos y 80 mil.
Por otro lado, los precios unitarios van de un millón 600 mil 560 pesos como mínimo, hasta 52 millones de pesos como máximo. Y el rango de áreas para los proyectos verticales de vivienda en el Corredor Reforma es de entre 29 m² a 350 m².
Las categorías de los principales competidores en el mercado inmobiliario dentro de la zona de Reforma, con base en el porcentaje de participación son la vivienda residencial, con 14.31% y la clasificación residencial plus con el 13.80%.
De acuerdo con Tasvalúo, los desarrollos verticales son los que sobresalen en esta zona. El metraje promedio es de 95 m², áreas mínimas de 29 m² y máximas de 350 m². Si se evalúa por segmento de vivienda monitoreada, la participación se reparte de la siguiente forma: media 6.8%; residencial 54.2%; residencial plus 27.2 % y prime 11.8%.
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En cuanto a la zonificación de precios por m² de vivienda usada los precios por metro cuadrado del valor de la vivienda en el corredor de Reforma van desde los 24 mil pesos a los 60 mil pesos. Se aprecia que los proyectos ubicados en la alcaldía Miguel Hidalgo presentan un mayor precio por m2, en contraste con la alcaldía Cuauhtémoc.
Respecto a los precios promedio de oferta por m² de las plazas más representativas monitoreadas por Tasvalúo, la Zona Metropolitana del Valle de México es la que registra el precio promedio más elevado, con alrededor de 39 mil 491 pesos por m² (departamentos) y 20 mil 12 pesos (casas), el segundo lugar lo tiene la zona metropolitana de Monterrey con un precio promedio de 36 mil 609 pesos por m² en tipología vertical y 18 mil 186 pesos para la vivienda horizontal.
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