La creación de micro viviendas en la Ciudad de México, que van de los 20 a 35 metros cuadrados, ha aumentado principalmente en las alcaldías Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo. Estas se posicionan como las más caras en el país.
De acuerdo con Jorge Cambe y Jorge Lincon, directores de DD360, quienes a través de la plataforma Monopolio.com.mx, una página en línea de financiamiento y gestión de proyectos residenciales, detectaron que existen mil 909 microviviendas en renta y venta en las 16 alcaldías.
Este número de pequeños departamentos fueron detectados por DD360, a través de inteligencia artificial, alimentándose de todas las páginas en línea de inmobiliarias y desarrolladoras en la CdMX, como Trovit, Inmuebles24, Remax México, por mencionar algunas.
Hacemos la plataforma Monopolio que es agregador de información. Buscamos el 100 por ciento que se están vendiendo o rentando propiedades, y a través del uso de Inteligencia Artificial encontramos todas las oportunidades de vivienda. Jorge Cambe.
En este 2024, los micro departamentos representan el 2.9 por ciento del total de todos los inmuebles en renta en la Ciudad de México, y apenas el .6 por ciento de toda la vivienda en venta de la ciudad.
¿En qué alcaldías hay micro viviendas?
Las alcaldías en donde se ha comenzado a desarrollar las micro viviendas son: Cuauhtémoc con 488 mini departamentos en venta o renta, Benito Juárez con 233, Miguel Hidalgo con 217, Coyoacán con 196, Álvaro Obregón con 143, Gustavo A. Madero con 114, y Tlalpan con 112.
Mientras que las demarcaciones que concentran menos de 100 departamentos de este tipo son Iztapalapa con 86, Azcapotzalco con 76, Venustiano Carranza con 72, Cuajimalpa con 60, Iztacalco con 52, Magdalena Contreras con 28, Xochimilco con 22, Tláhuac con siete y Milpa Alta con tres.
El número de avalúos de micro departamentos ha incrementado en los últimos cinco años de manera considerable. Mientras que en el 2022 se realizaron 100 avalúos de micro departamentos, en el 2023 se realizó un 43 % más de este tipo de inmueble.Jorge Cambe.
¿Cuánto cuesta la renta de una microvivienda?
Las colonias que presentan un mayor crecimiento, de acuerdo a las ofertas inmobiliarias detectadas a través de anuncios en internet y procesadas por Cambe y Lincon, son las colonias Tabacalera y Roma Norte.
Aquí las viviendas se concentran principalmente en las cercanías del Monumento a la Revolución y los costos de renta van desde los 13 mil 700 pesos mensuales por 28 metros cuadrados, a los 21 mil 640 pesos por 31 metros cuadrados.
Mientras que en la Roma Norte, las concentraciones de estas nuevas viviendas se registran principalmente en los alrededores de la Fuente de Cibeles, y los costos de renta van desde los 13 mil 700 pesos por un micro departamento de 27 metros cuadrados, 15 mil 500 pesos por un loft de 30 metros cuadrados, hasta los 22 mil 500 pesos por 32 metros cuadrados, de acuerdo con un sondeo realizado por El Sol de México.
Sin embargo, las colonias que también están presentando un auge en este tipo de viviendas individuales son la Juárez y Condesa en la alcaldía Cuauhtémoc, Del Valle y Narvarte en Benito Juárez, San Pedro de Los Pinos en Álvaro Obregón, y Santa Fe y Bosques de las Lomas en Cuajimalpa.
A través de la plataforma DD360 se detectó, que el costo promedio por metro cuadrado de las micro viviendas oscilan en renta 440 pesos mensuales debido a que el costo de un microdepartamento va desde 12 mil a 49 mil pesos. Mientras que en venta alcanzan los 80 mil pesos por metro cuadrado pues se ofertan hasta en 2 millones 472 mil pesos.
Hasta el momento, las micro viviendas son los departamentos más caros en la Ciudad de México. Y es que aquellos que son considerados como pequeñas viviendas que van de los 36 a 70 metros cuadrados, el valor del metro cuadrado en renta mensual alcanzan 280 pesos, mientras que en venta valen 17 mil pesos. Y en venta, la misma medida tiene un valor de 48 mil pesos, pues una vivienda de estas medidas es vendida por 2 millones 898 mil pesos.
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En contraste con las viviendas grandes que miden de 100 a 150 metros cuadrados, y en renta mensual alcanzan un costo de 253 pesos por metro cuadrado, es decir 31 mil pesos mensuales por una propiedad de estas. Y en venta 52 mil pesos, ya que el precio en venta por una vivienda de estas medidas en la ciudad alcanzan hasta los 6 millones 307 mil pesos.
“El precio por metro cuadrado de los departamentos micro es altamente mayor que las demás categorías de tamaño tanto en venta como en renta. El precio absoluto en la categoría micro contra pequeño se diferencia en solo un 15 porcentaje, es un porcentaje pequeño dado que en la categoría small existen departamentos del doble de tamaño. En renta el micro contra small en precio absoluto si se diferencia alrededor de un 40 por ciento”, explicó DD360.
¿Por qué los micro departamentos son los más costosos?
Desde el 2019, cuando comenzó a detectarse la aparición de estos nuevos departamentos en las páginas de inmobiliarias de la CDMX, hasta este 2024, el precio en venta de estos ha aumentado, de 29 mil pesos por metro cuadrado a 65 mil pesos por metro cuadrado, tomando en cuenta los costos más bajos en el mercado.
Este incremento se debe a que la construcción de estos departamentos o lofts, como también se ofertan en las inmobiliarias, implican mayor tecnología, lujo e inversión, ya que todos los muebles de uso básico ahora deben cumplir varias funciones, y todo tiene que ser pequeño. Además de contar con áreas comunes como albercas, jardínes, terrazas, cocinas, comedores y más.
Hacer un microdepartamento de 30 metros cuadrados cuesta lo doble que uno de 60 metros, es mucho más diseño, más tecnología, es meter todo lo que uno necesita en pequeños espacios y hacerlo funcional.Jorge Cambe.
Además, las ubicaciones de estas viviendas se encuentran en zonas céntricas, para que, quienes las habitan no gasten tiempo en desplazarse a su trabajo, gimnasios, restaurantes, parques, supermercados, y cualquier zona de esparcimiento e interés.
Las personas que prefieren los micro departamentos prefieren sacrificar espacio y dinero, que tiempo. Podemos verlo como una tendencia a la alza y eso tiene que ver con que el precio de la vivienda ha subido más que lo que ha subido el poder adquisitivo.Jorge Cambe.
Ley de CDMX no establece un mínimo de construcción para viviendas privadas
De acuerdo con el reglamento de construcción de la CDMX, no existe un mínimo o máximo de construcción en metros cuadrados para la vivienda privada, que no entra como de interés social.
Por lo que se tiene que tomar en cuenta la densidad de la zona en donde se planea construir, el uso de suelo, el número de viviendas, los metros cuadrados de uso habitacional que se pueden construir, el número de servicios con los que cuenta esa área en específico de la ciudad.
Además de los programas delegacionales de desarrollo urbano para identificar la nomenclatura, zonificación, altura y área libre.
Mientras que las viviendas de interés social deben tener como mínimo una construcción de 40 metros cuadrados.
En páginas como Marketplace, de Facebook, se han comenzado a ofertar viviendas en las cuales no se especifica el número de metros cuadrados, privando de esa información a los inquilinos.
Se trata de lofts o estudios, en donde limitan a los inquilinos a espacios donde deben dormir, colocar sus pertenencias y hasta comer, todo en pequeños espacios que, de acuerdo con Jorme Cambe, probablemente no estén cumpliendo con los 20 metros mínimos que ofrecen los microdepartamentos.
Hay un vacío legal que el gobierno de la Ciudad de México debe revisar en estos cuartos que se están ofertando como vivienda. Se debe poner atención en esto. Jorge Cambe.
¿Por qué la microvivienda puede afectar en un futuro?
Para Jerónimo Monroy, arquitecto, urbanista y coordinador de la asociación civil “Exploradores de la Ciudad”, el auge de las microviviendas no cumplen con las medidas necesarias para proyectos a largo plazo de una persona.
El pequeño espacio de las microviviendas impide planes como la conformación de una familia, la compañía de una mascota, el espacio necesario para la intimidad, el ocio y esparcimiento.
“Me parece muy peligroso. Creo que la vivienda debe ser digna y decorosa para las personas que la habitamos. Una vivienda nos debería cuidar, que nos ayude a reducir el estrés psicológico, el estrés social. Y cada vez están haciendo más reducidos estos espacios, hasta en donde comes o duermes. Se pueden convertir en generadores y contenedores de estrés”, explicó Monroy.
Jerónimo explicó que estas nuevas dinámicas de vivienda, están promoviendo el individualismo y la incapacidad de hacer comunidad. Y no frena el desplazamiento de poblaciones originarias, ya que en lo que antes fueron casas o departamentos, ahora se están destruyendo microviviendas.
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“El trabajo está en la zona central de la ciudad, entonces quieren construir estas viviendas para que la gente no se traslade. Lo que hay que hacer, es tener vivienda digna y aparte transporte que te lleve de manera segura y rápida a tu trabajo. Se me hace peligroso lo que están haciendo las inmobiliarias”, lamentó Monroy.